Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 2024/1 E. – 2025/2 K. (16.05.2025) — ÇOK ÖNEMLİ İÇTİHAT
Konu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi — geriye etkili fesih/geçersizlik — iyi niyetli üçüncü kişinin aynî hak kazanımının korunması — tapuya güven ilkesi (TMK 1023)
Karar Özeti (Öz) — Kritik Tespit
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz, yükleniciye devredildikten sonra yüklenicinin üçüncü kişilere satış/ipotek yapması hâlinde; sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi talep edilse dahi, tapuya güvenerek ve iyi niyetle aynî hak edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur.
- İstisna: Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu somut olayda arsa sahibi tarafından ispatlanırsa (ispat yükü arsa sahibinde), taşınmaz arsa sahibine dönebilir.
- Böylece, uzun yıllardır uygulanan “peşin/avans devri → fesihte üçüncü kişiye karşı iade” yaklaşımı yerine, TMK 1023 merkezli tapuya güven koruması açık ve bağlayıcı biçimde teyit edilmiştir.
Uygulamadaki Sonuçlar —
- Satış ve ipotek işlemleri: Yükleniciden bağımsız bölüm/pay alan veya lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişi/banka artık güçlü koruma altında; sırf sözleşme feshedildi diye tescil kendiliğinden geriye alınamaz.
- İspat yükü yön değiştirdi: Kötüniyet iddiasını arsa sahibi somut delillerle ortaya koymak zorunda (TMK 3–1023–1024 mantığı). Yüzeysel değerlendirme yetmez; derinlemesine delil incelemesi gerekir.
- Tapuya güven ilkesi güçlendirildi: TMK 705, 1020–1025 çerçevesi somutlandı; yevmiye/tescil anındaki iyi niyet korunur. Sonradan öğrenmeler kazanımı sarsmaz.
- Sözleşmeden dönme/fesih etkisi: İnşaat sözleşmeleri bakımından geriye etki ilkesi, üçüncü kişilerin iyi niyeti ile karşılaştığında sınırlı işler; otomatik “geri alma” devri artık kural değil, istisna.
- Risk yönetimi: Arsa sahipleri, peşin/pay devri yaparken şerh/teminat/temlik yasağı ve aşamalı devir mekanizmalarını sözleşmeye koymazsa, geri dönüş çok zorlaşır.
Künye Bilgileri
- Kurul: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu
- Esas/Karar/Tarih: 2024/1 E. – 2025/2 K. – 16.05.2025
- Temel Dayanak: TMK 3, 705, 1009, 1020–1025; TBK 97, 125, 237, 479; Tapu K. 26; önceki IBK ve HGK içtihatlarına kapsamlı atıflar.
